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¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?Una alternativa para comprar una vivienda ante la dificultad del acceso a una hipoteca
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El alquiler con opción a compra es uno de los contratos más recurrentes en la actualidad debido en los últimos años a la mayor dificultad de obtener préstamo para comprar una vivienda.
Se trata de un contrato atípico complejo, que no tiene regulación legal específica, tratándose por tanto de un contrato que contiene dos negocios jurídicos (alquiler y opción de compra), y que se encuentran vinculados entre sí, en tanto no se ejercite la opción por el optante-arrendatario, o caduque la misma por el transcurso del plazo libremente estipulado por las partes, sin que se haya ejercitado
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler consiste en entregar la posesión o el uso de un inmueble, a cambio de un precio, que se denomina renta. Y la opción de compra, es un negocio preparatorio del negocio de compraventa, siendo definido por la jurisprudencia (al carecer de regulación legal expresa), como aquél convenio o acuerdo por el que el propietario de una vivienda concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa, la que habrá de realizarse en el plazo cierto y condiciones pactadas, y que va acompañada, habitualmente, del pago de una prima de opción por parte del interesado en comprar como señal de que realmente tiene interés en comprar la misma.
Se trata, por tanto, de un único contrato, que contiene dos negocios jurídicos vinculados durante el plazo en el que el arrendatario u optante tiene facultades para el ejercicio de la opción de compra, considerándose esta última caducada, de no ejercitarse en el tiempo estipulado.
¿Cuál es el desarrollo del contrato y sus principales características?
Puestos de acuerdo el propietario del inmueble con el arrendatario optante, en un mismo contrato habrán de quedar previstas, en términos generales, las circunstancias que se enumeran a continuación.
Sobre el alquiler:
- Descripción del inmueble objeto del contrato y su uso o destino.
- Plazo, respetando el establecido por la ley en vigor en el momento de formalización del contrato, y el que podrá ser incluso superior al plazo que se otorgue para la opción de compra, pero no inferior al obligado por Ley, y a criterio del arrendatario, para quien es obligatorio exclusivamente los 6 primeros meses.
- Precio o renta y su actualización, así como forma de pago de la misma.
- Importe de la fianza y, en su caso, su aplicación al precio de la compraventa si finalmente se ejercitara la opción de compra.
- Obligaciones sobre el pago de los servicios y suministros, y repercusiones al arrendatario, durante la vigencia del alquiler, de impuestos y/o tasas (Impuesto sobre bienes inmuebles, Tasa de basuras).
Y cuantas cuestiones y cláusulas resulten de interés para las partes en referencia al arrendamiento que pactan, siempre y cuando se ajusten a la legalidad.
Sobre la opción de compra:
- La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a comprar o no el inmueble sobre el que ha pactado el alquiler.
- El plazo concreto durante el que el arrendatario-optante, puede ejercitar el derecho de opción de compra, y que no podrá ser superior al período de alquiler que se pacte y sus prórrogas forzosas, aunque si inferior.
- El precio cierto y concreto pactado para la futura adquisición.
- El pago de un importe en concepto de prima de opción (entendiéndose ésta como si fuera una señal de una compraventa, y ya que se concede una facultad de compra en exclusiva al arrendatario), y el juego de la misma: su pérdida o reintegro total o parcial para el caso de que no se ejercite la facultad de comprar por parte del arrendatario.
- Porcentajes o cuotas de la renta que se van a aplicar al precio de la compraventa concertado, así como su progresividad.
- Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura, siendo lo habitual que sea de la siguiente forma: todos a cuenta del comprador, excepto el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que correrá por cuenta del vendedor.
Y, al igual que para el arrendamiento, cuantas cláusulas resulten de interés para las partes.
Cuestiones de interés
- El plazo para el ejercicio de la opción es de caducidad, de manera que, de no ejercitarse dentro del plazo convenido, desaparece el derecho concedido al optante.
- Para finalizar y sin tratar de ser exhaustivo debe quedar claro que si no se ejercita la opción de compra pactada en el plazo convenido, el contrato de alquiler continua vigente hasta su finalización.
- Contrato de alquiler subsiste a la opción de compra.
Así actualmente un contrato de alquiler de vivienda con las prórrogas legales puede tener hasta una duración de 5 años. Si la opción de compra se pacta que debe ejercitarse en un plazo de 3 años y llegada la fecha no se lleva a cabo, el inquilino puede continuar en la vivienda durante los 2 años que restan de su contrato de alquiler.
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